转让土地使用权如何缴纳增值税

转让土地使用权如何缴纳增值税？Mty广州做账报税|代理记账公司|会计报税|整理旧账补账|中介代办|广州正展财务
增值税是对商品生产、流通、服务过程多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，理论上流转过程有增值才征税，没增值不征税。由于房地产企业从政府取得土地使用权时向政府交纳的土地出让金，但政府部门无法开具相应的增值税专用发票，使得企业缺少进项发票，财税【2016】36号第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，允许房地产开发企业在计算增值税时从销售额中扣除相应的土地价款，相当于虚拟了土地价款的进项税，其目的是要解决企业取得土地的进项税额无法抵扣问题。从这个角度来讲，是否可以认为房地产开发企业转让土地使用权时可以按扣除土地价款后的销售额计算缴纳增值税，仅对其增值部分进行征税？Mty广州做账报税|代理记账公司|会计报税|整理旧账补账|中介代办|广州正展财务
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 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第10点规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)。第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。Mty广州做账报税|代理记账公司|会计报税|整理旧账补账|中介代办|广州正展财务